Thị trường bất động sản 3 miền đang cạnh tranh gay gắt

Đất nền nhiều địa phương miền Bắc thiết lập mặt bằng giá mới

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường phía Bắc ghi nhận sự phục hồi nhanh chóng sau dịch, xuất hiện nhiều dự án nghỉ dưỡng mới. Trong đó có nhiều điểm đến tiềm năng như tại Thanh Hóa, Lào Cai, Phú Thọ, Hòa Bình… bên cạnh những thị trường quen thuộc ở khu vực miền Trung, miền Nam.

Bên cạnh đó, thị trường miền Bắc cũng ghi nhận nhiều mặt bằng giá mới tại các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa qua các đợt đấu giá đất. Giá đất nền ở các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang so với cùng kỳ năm 2021 đã tăng khoảng 20 - 30%.

Nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển khỏi vùng lõi trung tâm tới những tỉnh ven Thủ đô để tìm kiếm thị trường mới nhiều sức hấp dẫn hơn. Do đó, các địa phương như Thái Nguyên, Phú Thọ, Hòa Bình nhận được nhiều sự quan tâm trong những tháng đầu năm 2022.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, thị trường miền Bắc cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao kéo theo nguồn cầu về đất ở quanh các khu công nghiệp. Cụ thể, tại Bắc Ninh, tỷ lệ lấp đầy lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%. Các tỉnh như Bắc Giang, Thái Bình cũng có sự tăng trưởng về tỷ lệ lấp đầy do giá cho thuê 1 chu kỳ đất tại miền Bắc đang hấp dẫn hơn miền Nam (miền Bắc là 107 USD/m2/chu kỳ, còn miền Nam là 111 USD/m2/chu kỳ).

Ngoài ra, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn duy trì sức hút khi mức độ quan tâm tăng ở nhiều phân khúc. Giá bất động sản tiếp tục thiết lập mặt bằng mới, đặc biệt là ở tất cả các phân khúc của loại hình căn hộ chung cư.

Cụ thể, mặt bằng giá rao bán chung cư ở phân khúc cao cấp tăng 5%, từ 46 triệu đồng/m2 lên 48 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp tăng 7%, từ 33 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2; phân khúc bình dân tăng 8%, từ 24 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2.

Bất động sản miền Trung được quan tâm nhiều nhất

Mức độ quan tâm nổi trội nhất là khu vực miền Trung, tăng vọt lên 14% trong khi khu vực miền Bắc, miền Nam giảm lần lượt 11% và 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự quan tâm này tập trung ở Bình Thuận khi tăng 44%, Khánh Hòa tăng 48%, Đắk Lắk tăng 58%, Quảng Nam tăng 14% và Thanh Hóa tăng 6%.

Theo Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán đất nền tại một số tỉnh miền Trung cũng ghi nhận tăng mạnh so với năm ngoái, trong đó, Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa tăng 26% và Bình Thuận tăng 13%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, các tỉnh thành thu hút sự quan tâm lớn đều có điểm chung là thông tin quy hoạch được đưa ra nhiều trong thời gian vừa qua. Điều này khiến mặt bằng giá rao bán ghi nhận tăng mạnh trong quý đầu năm.

Cụ thể, Thanh Hóa hiện có mức độ quan tâm đất nền tăng 6% so với quý I/2021 nhưng giá rao bán tăng tới 35% so với trung bình năm 2021. Một trong những yếu tố tác động đến mặt bằng giá là thông tin quy hoạch những dự án lớn của các tập đoàn như Sun Group, Vingroup…

Mặt bằng giá đất Cam Lâm vẫn tăng đều trong nhiều năm qua với mức tăng trung bình hàng năm đạt khoảng 10 - 20%. Gần đây, địa bàn này lại nóng lên trước thông tin quy hoạch thành đô thị sân bay và đề xuất của Vingroup về việc triển khai đô thị thông minh.

Hiện tại, giá rao bán trung bình đất nền Cam Lâm rơi vào khoảng 9 triệu đồng/m2, giá đất nền dự án là 25 triệu đồng/m2, biệt thự, liền kề được rao bán ở mức 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mức giá trung bình ở thị trường Nha Trang là 20 triệu đồng/m2 với loại hình đất nền, 39 triệu đồng/m2 đất nền dự án.

Giá chào bán đất nền miền Nam tăng cao

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong bán kính 20km, mặt bằng giá rao bán trung bình đất nền dự án khu vực xung quanh TP. Hồ Chí Minh tăng trong tháng 4/2022. Cụ thể, đất nền quận 12 tăng 7%, Thủ Đức tăng 7%, Thủ Dầu Một tăng 19%, Dĩ An tăng 41%, Thuận An tăng 21%.

Mặt bằng giá rao bán trung bình chung cư của các khu vực xung quanh TP. Hồ Chí Minh cũng tăng như Thủ Dầu Một tăng 3%, Thuận An tăng 3%, Thủ Đức 4% và quận 9 là 5%.

Được biết, những thông tin định hướng quy hoạch lên quận/thành phố của các huyện vùng ven TP. Hồ Chí Minh (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh...) đã tác động lên giá chào bán thứ cấp ở các dự án, ghi nhận phổ biến tăng 10 - 18% so với thời điểm trước Tết. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường ở mức thấp, hầu như rất ít giao dịch phát sinh trong tháng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam lý giải, chính việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản và siết phân lô bán nền đã khiến thị trường đất nền sụt giảm lượng tin đăng và mối quan tâm. Tuy nhiên, việc “siết” này cùng với nguồn cung tung ra thị trường khan hiếm trầm trọng, lạm phát tăng, chứng khoán đỏ lửa, tiền ảo chao đảo khiến bất động sản vẫn giữ nhịp tăng giá dù mối quan tâm của thị trường có sự sụt giảm.

Chuyên gia nhìn nhận về diễn biến thị trường ra sao?

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Vietnam, về mặt chính sách, các cơ quan chức năng có những quyết sách cụ thể tiếp theo ra sao với việc siết tín dụng bất động sản sẽ có tác động quan trọng bậc nhất đến những diễn biến của phân khúc căn hộ, nhà liền thổ và bất động sản nghỉ dưỡng. Các chính sách nhằm điều tiết dòng vốn “chảy” nhiều hơn vào những ngành sản xuất và hướng đến người có nhu cầu ở thực nhằm giúp họ có được chốn an cư là hết sức quan trọng và cần thiết.

Những chính sách như vậy sẽ từng bước giúp cho thị trường bất động sản 3 miền cũng như nền kinh tế nói chung phát triển ổn định và bền vững hơn. Việc đảm bảo cân bằng giữa duy trì sự năng động của thị trường bất động sản, ngăn chặn nguy cơ hình thành “bong bóng” và đáp ứng nhu cầu thực có ý nghĩa lớn trong việc ổn định thị trường vĩ mô để tiếp tục hướng đến các mục tiêu chung cho toàn xã hội. 

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa dự báo, từ nay đến cuối năm 2022, dòng tiền vào bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó. Các nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư thứ cấp - những người có ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản thị trường đang phải chịu áp lực về tín dụng. Một số doanh nghiệp đang bị kiểm tra, nhất là những chủ đầu tư liên quan đến việc huy động trái phiếu, huy động nguồn vốn. Do đó, việc đầu tư cũng bị trì trệ.

Tuy nhiên, có nhiều cơ sở để tiếp tục lạc quan với thị trường bất động sản. Vẫn còn những chủ đầu tư không quá bị áp lực bởi trái phiếu và còn quỹ đất để triển khai dự án. Thị trường cũng vẫn có những nhà đầu tư với ngân sách dưới 2 tỷ đồng đang tìm kiếm cơ hội ở những khu đô thị mới nổi, tạo ra các “cơn sốt” nhỏ, là cơ hội cho thị trường phát triển.

Cũng theo chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa, chính sách tín dụng vào bất động sản có thể sẽ bắt đầu được nới lỏng hơn từ thời điểm tháng 9 - 10 năm nay. Kèm theo việc siết tín dụng, Chính phủ đang có những giải pháp chuẩn bị cho nguồn cung, hạ tầng, quy hoạch và chiến lược phát triển những đô thị mới. Bên cạnh đó là những dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam hay những dự án khu công nghiệp với mô hình mới...

Ông Nghĩa nhận định: “Những điểm nhấn vĩ mô đó sẽ là động lực để nhà đầu tư lạc quan vào thị trường bất động sản trong dài hạn. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư có thể suy nghĩ về việc tái đầu tư, xem xét lại danh mục của mình, thậm chí có thể chấp nhận sự khắc nghiệt trong ngắn hạn và nhìn vào sự lạc quan của thị trường dài hạn”.