MBS: Thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt giai đoạn khó khăn trong quý II/2026

Nhà đầu tư chờ quy hoạch, thanh khoản và giá bán cùng giảm

Theo báo cáo ngành bất động sản vừa công bố, Chứng khoán MBS dự báo, bức tranh kinh doanh của ngành bất động sản trong quý II/2026 tiếp tục chịu ảnh hưởng từ môi trường lãi suất cao. Mặt bằng lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm % so với quý trước, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Chi phí vốn tăng khiến nhu cầu mua nhà suy giảm khi áp lực trả lãi vay ngày càng lớn.

Để kích cầu, một số dự án mới như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh và Vin Cần Giờ triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính, cố định lãi suất ở mức 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá rằng các chính sách này chưa tạo được hiệu quả rõ rệt khi nhiều nhà đầu tư vẫn lo ngại mặt bằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Ở phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp niêm yết hiện tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất mới nhằm hạn chế áp lực tài chính trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường là tâm lý chờ đợi quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô Hà Nội. Nhà đầu tư đang theo dõi việc xác định các khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch trước khi đưa ra quyết định xuống tiền, khiến thanh khoản giao dịch trên thị trường giảm đáng kể trong quý II.

Theo ước tính, giá giao dịch tại một số dự án chung cư đã giảm khoảng 5% so với quý trước. Dù vậy, về dài hạn, việc hạ tầng được đầu tư đồng bộ vẫn được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản.

Đơn vị phân tích cho rằng mặt bằng lãi suất cao nhiều khả năng sẽ kéo dài đến hết nửa cuối năm 2026, tiếp tục tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn các chủ đầu tư.

Doanh nghiệp hạn chế mở bán mới, lợi nhuận phụ thuộc vào bàn giao dự án

Trong quý II, MBS cho rằng hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp niêm yết diễn ra khá trầm lắng. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của CTCP Vinhomes (mã: VHM) như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Tuy nhiên, trong bối cảnh sức cầu suy yếu, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới được dự báo thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025.

Đối với các doanh nghiệp khác như CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) và CTCP Bluemarq Group (tiền thân là Công ty TNHH Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh, mã: DXG), hoạt động mở bán cũng diễn ra chậm do nhu cầu yếu dưới áp lực lãi vay. Vì vậy, kết quả kinh doanh trong quý chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai trước đó như Waterpoint, Gem Sky World và Gladia.

Theo đánh giá, các doanh nghiệp đang thận trọng hơn với kế hoạch mở bán mới. Những doanh nghiệp quy mô trung bình có xu hướng phát triển các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ, thay vì triển khai các khu đô thị quy mô lớn.

Trong nửa cuối năm 2026, thị trường dự kiến sẽ đón thêm nguồn cung từ các dự án Mizuki Park của Nam Long, The Prive của DXG và Gladia của Khang Điền.

Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết, MBS dự báo VHM là điểm sáng về lợi nhuận. Doanh nghiệp được kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận ròng quý II đạt khoảng 8.377 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Lũy kế cả năm 2026, lợi nhuận ròng dự kiến đạt 58.512 tỷ đồng, tăng 42%.

Ngoài việc tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các dự án đang bàn giao, Vinhomes cũng là doanh nghiệp có hoạt động mở bán sôi động nhất thị trường trong quý với các dự án Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Tuy nhiên, đơn vị phân tích cho rằng các dự án này có thể ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp hơn giai đoạn 2024-2025 do điều kiện thị trường không còn thuận lợi.

Đối với CTCP Vincom Retail (mã: VRE), hoạt động kinh doanh trong quý II/2026 được kỳ vọng duy trì ổn định nhờ hệ thống trung tâm thương mại tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và lưu lượng khách thuê cải thiện.

Do đó, lợi nhuận ròng quý II được dự báo đạt 1.215 tỷ đồng, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ. Lợi nhuận cả năm 2026 ước đạt 5.454 tỷ đồng, giảm 15%, phản ánh sự ổn định của mảng cho thuê bán lẻ trong bối cảnh sức mua của người tiêu dùng chỉ tăng trưởng ở mức vừa phải.

Đối với DXG, lợi nhuận ròng quý II được dự báo đạt 70 tỷ đồng, giảm 14% so với cùng kỳ. Nguyên nhân là doanh nghiệp bàn giao ít sản phẩm hơn tại dự án Gem Sky World, trong khi biên lợi nhuận gộp của dự án này giảm khoảng 3 điểm % do giá bán thấp hơn.

Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường suy giảm khiến mảng môi giới của DXG được dự báo giảm khoảng 10% so với cùng kỳ.

Dù kết quả quý II suy giảm, lợi nhuận cả năm 2026 của doanh nghiệp vẫn được kỳ vọng đạt 320 tỷ đồng, tăng 40%. Trong nửa cuối năm, DXG dự kiến mở bán dự án The Prive nhằm cải thiện kết quả kinh doanh.

Đối với KDH, lợi nhuận ròng quý II được dự báo đạt 170 tỷ đồng, giảm 15% so với cùng kỳ do số lượng sản phẩm thấp tầng bàn giao tại dự án Gladia ít hơn.

Tuy nhiên, lợi nhuận cả năm 2026 vẫn được kỳ vọng đạt 1.383 tỷ đồng, tăng 31%. Trong nửa cuối năm, doanh nghiệp dự kiến tiếp tục mở bán dự án Gladia.

Trong khi đó, NLG được dự báo ghi nhận lợi nhuận ròng quý II khoảng 80 tỷ đồng, giảm 19% so với cùng kỳ khi thị trường bất động sản trầm lắng khiến doanh nghiệp bàn giao ít sản phẩm hơn tại dự án Waterpoint.

Lợi nhuận cả năm của Nam Long dự kiến đạt 720 tỷ đồng, tăng 3%. Doanh nghiệp cũng được kỳ vọng sẽ mở bán dự án Mizuki Park trong nửa cuối năm để tạo thêm nguồn thu.