Những sai phạm trong định giá đất chủ yếu là do áp dụng sai phương pháp

Hoàn thiện các phương pháp định giá đất để khơi thông nguồn lực đất đai

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có 5 phương pháp định giá đất theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP gồm: So sánh trực tiếp, Chiết trừ, Thu nhập, Thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Thông qua các phương pháp định giá đất cụ thể, giá đất đã cơ bản phù hợp với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, sau hơn 9 năm thi hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất.

Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường, quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất…

Do đó, việc ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định giá đất cụ thể, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời hướng dẫn các địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ là rất cần thiết.

Mục đích sửa đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và điều kiện thực tiễn triển khai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý các tồn đọng, bất cập trong công tác định giá đất; đẩy mạnh việc thu ngân sách, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án triển khai tại các địa phương.

Nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về công tác định giá đất trong thời gian qua, cần rà soát, hoàn thiện các phương pháp định giá đất, trong đó lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh; Quy định cụ thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để thống nhất trong việc lực chọn và áp dụng các phương pháp định giá đất; nguồn thông tin được thu thập để áp dụng phương pháp định giá đất; mở rộng các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Dự thảo Nghị định cũng bổ sung quy định khi áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, thì đồng thời phải đối chiếu với kết quả xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể; trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn các định giá đất; xử lý chuyển tiếp đối với một số trường hợp…

Phải có tiêu chí cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất

Ở góc nhìn chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng, từ thực tiễn cần xây dựng bộ tiêu chí trong trường hợp cần áp dụng thêm phương thức định giá kiểm chứng tuỳ thuộc vào khả năng thu thập dữ liệu, điều kiện khu đất được định giá.

Kiến nghị cụ thể về phương pháp thặng dư, TS. Cấn Văn Lực đề nghị, dự thảo Nghị định cần có hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn nữa trong việc xác định các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… khi triển khai dự án.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Tiến Thoả - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho hay, mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng khác nhau, vì vậy, phải có tiêu chí, hướng dẫn rất chi tiết, cụ thể để người thực hiện hiểu đúng, vận dụng đúng. Các quy định của dự thảo Nghị định đã giúp người làm công tác định giá đất thêm yên tâm, tin tưởng.

Trong khi đó, nhấn mạnh về tầm quan trọng của việc thu thập thông tin đầu vào, Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến cho rằng, nếu thông tin không chuẩn thì áp dụng phương pháp nào cũng không có kết quả chính xác được. Thời gian qua, những sai phạm chủ yếu trong định giá đất đai là do việc thông đồng giữa cán bộ định giá, cơ quan quản lý và doanh nghiệp để định giá đất thấp hơn giá quy định, chứ không phải do phương pháp.

Trên thực tế, các phương pháp định giá đất đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng, trong đó, thông tin, dữ liệu đầu vào về thị trường đất đai là cơ sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá chính xác. Mỗi phương pháp định giá được áp dụng tương ứng với điều kiện thông tin, dữ liệu đầu vào của từng thửa đất.