Lách luật huy động vốn bất động sản sắp chấm dứt?

Thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án “ma” hoặc các dự án mà khách hàng phản ánh và tố chủ đầu tư đã nhận tiền nhưng không tiến hành thực hiện trong suốt nhiều năm, thậm chí có nơi dự án vẫn chỉ còn “nằm trên giấy”.

Hiện hầu hết các dự án này đều chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật trước khi đưa vào giao dịch (mở bán), nhưng chủ đầu tư đã tiến hành ký kết các loại hợp đồng khác nhau như: đặt cọc giữ chỗ, hợp tác kinh doanh… để qua đó thu tiền của người mua.

Đáng chú ý, có trường hợp đã thu tiền khách hàng hơn 50% của giá trị hợp đồng. Điều này là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường bất động sản hiện nay.

Thừa nhận thực trạng này, Bộ Xây dựng cũng cho biết, thời gian qua, thị trường cũng bộc lộ một số bất cập, tồn tại, trong đó có việc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Thêm vào đó, chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn.

Điều này dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Trước đó, Sở Xây dựng TP.HCM cũng điểm ra việc một số dự án bất động sản có dấu hiệu lách luật huy động vốn bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, chưa tuân thủ các quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Nổi bật là dự án Khu cao ốc căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè (tên thương mại là La Partenza) được UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (thời điểm ban đầu do Khải Hoàn Land sở hữu 100% vốn điều lệ) làm chủ đầu tư theo Quyết định số 1530/QĐ-UBND ngày 7/4/2015.

Dù được cấp phép đã lâu, nhưng doanh nghiệp này chưa triển khai thực hiện dự án. Khải Hoàn Land đã chuyển nhượng vốn cho nhà đầu tư cá nhân, rồi “án binh bất động” suốt nhiều năm qua.

Một dự án khác tại quận 6, do Công ty Bất động sản Minh Anh làm chủ đầu tư, có tên gọi là D-Homme còn đang xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Thế nhưng, đã có hợp đồng “thoả thuận quyền chọn” rồi thu tiền từ khách hàng.

Còn tại quận 8, dự án D-Aqua toạ lạc trên khu đất chưa giải phóng mặt bằng được Công ty TNHH MTV Cảng sông TP.HCM bán đấu giá cho bà Đàm Kim Phụng, thông qua thẩm định giá từ Sở Tài chính. Dự án D - Aqua còn nằm trên giấy, chưa được phê duyệt, điều chỉnh qui hoạch, nhưng đã được làm nhà mẫu, môi giới tư vấn nhận tiền đặt chỗ từ khách hàng.

Mới đây, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Lệ (Đoàn ĐBQH TP.HCM) đã có câu hỏi chất vấn Bộ Xây dựng về việc tồn tại thực trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép từ người mua nhà khi chưa hoàn thành các thủ tục theo quy định hoặc chủ đầu tư sau khi hoàn thành xong dự án (bàn giao căn hộ cho người mua sử dụng) nhưng chưa giải chấp ngân hàng khoản vay vốn đầu tư, xây dựng dự án trước đó, dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Lý giải nguyên nhân, Bộ Xây dựng cho biết các tồn tại trong việc chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý là do pháp luật hiện hành chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn được triệt để các hành vi lách luật để huy động vốn trong giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, năng lực chủ đầu tư dự án bất động sản chưa được sàng lọc tốt; hiểu biết pháp luật và tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận.

Thông tin về thị trường bất động sản chưa thông suốt; công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến pháp luật, giám sát việc tuân thủ quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng kịp yêu cầu quản lý thị trường bất động sản.

Nhằm hạn chế tình trạng lách luật huy động vốn trái phép, Bộ Xây dựng tăng cường thanh kiểm tra việc kinh doanh bất động sản, xử lý các vi phạm. Bộ cũng đề xuất quy định về hợp đồng theo mẫu trong giao dịch bất động sản; đưa ra các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả; đề xuất chủ đầu tư không được huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở...

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung.

Trong đó, Bộ đã xây dựng các quy định nhằm vừa tạo cơ chế, điều kiện thuận lợi, vừa đảm bảo có sự quản lý, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ pháp luật trong việc huy động vốn, sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản; quy định về các hình thức huy động vốn, quản lý sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định, điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt. Trong trường hợp dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.

“Đối với những dự án không đủ điều kiện mà huy động vốn là sai pháp luật. Hiện nay, chủ đầu tư đưa qua bên sàn, rồi sàn liên kết bán ra thị trường. Họ lách bằng cách giao dịch không để chủ đầu tư nữa, mà chuyển qua công ty môi giới bất động sản. Tình hình hiện nay làm ở mức độ, quy mô nhiều hơn, không còn nằm trong giới hạn đặt cọc, giữ chỗ nữa”, Luật sư Phượng phân tích.