Bắc Giang: Đất nền “lặng sóng“, phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu thực “lên ngôi“

Giai đoạn 2016 - 2021, Bắc Giang từ một tỉnh kém phát triển đã trở thành tỉnh công nghiệp theo hướng hiện đại, nằ`m trong nhóm 15 tỉnh đứng đầu cả nước và đứng đầu vùng Trung du và miền núi phía Bắc về tốc độ tăng trưởng GRDP. Đây là cơ sở thúc đẩy thị trường bất động sản tại Bắc Giang thời gian qua phát triển mạnh mẽ, có sự bứt phá cao, thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản trong cả nước quan tâm. 

Bên cạnh đó, với vị trí nằm ở trung tâm hành lang kinh tế "Đông - Bắc", sở hữu tiềm năng phát triển kinh tế cùng khả năng thu hút lượng lớn dòng vốn FDI là điều kiện giúp thị trường bất động sản Bắc Giang khởi sắc. Năm 2021 thị trường bất động sản đã đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế xã hội của tỉnh trong vấn đề thu ngân sách, các vấn đề hạ tầng xã hội đặc biệt là hạ tầng đô thị và hạ tầng nhà ở đáp ứng nhu cầu cho địa phương.  

Đầu năm 2022, Bắc Giang đón nhận tin vui khi trở thành tỉnh/thành phố đầu tiên trên cả nước được Phó Thủ tướng chính phủ ký Quyết định số 219/QĐ-TTg phê duyệt Quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Đây tiếp tục là đòn bẩy giúp thị trường bất động sản Bắc Giang phát triển sôi động và bền vững hơn trong thời gian tới khi có nhiều hơn các dự án mới được quy hoạch bài bản ra đời. Nửa đầu năm 2022, chuyển động thị trường bất động sản Bắc Giang cũng có những thay đổi rõ nét, hướng tới đáp ứng nhu cầu thực hơn, đầu cơ dần được loại bỏ. 

Đã qua thời sốt nóng đất nền

Trong suốt giai đoạn từ năm 2016 - 2021, đất nền là phân khúc tâm điểm và có sức hút lớn nhất của thị trường bất động sản Bắc Giang. Trong bối cảnh đất nền tại Hà Nội và các vùng lân cận đang ngày một khan hiếm, đắt đỏ, Bắc Giang nổi lên như một điểm đến lý tưởng của giới đầu tư, nhất là ở các huyện: Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam, Lạng Giang - nơi có một số khu, cụm công nghiệp và nhiều dự án đang triển khai “nóng” lên từng ngày. Môi giới bất động sản tại các khu vực này hoạt động rầm rộ với nhiều chiêu trò “thổi” giá, lướt sóng để đẩy giá đất lên cao, không đúng giá trị thật.

Nhận thấy bất động sản Bắc Giang đang nóng, cuối năm 2021, anh Đặng Văn Hoàng - một nhà đầu tư tại Hà Nội lên Bắc Giang tìm hiểu để mua đất. Tại đây anh Hoàng được môi giới đưa đi xem một khu đất rộng chừng 900m², tại xã Yên Sơn, huyện Lục Nam, rao bán với giá 3,6 tỷ đồng cam kết tách sổ đỏ được 8 lô đất nền.

"Môi giới khẳng định với tôi mua đất thời điểm này, dù ở vị trí nào trong xã Yên Sơn cũng chắc chắn sẽ có lợi nhuận cao vì ngày nào cũng có giao dịch, thậm chí còn không có đất mà bán. Chính vì thế, tôi đã cọc tiền rồi mua luôn, sau khi mua xong thì mới biết mình bị hớ vì mua vào giá quá cao và tới nay, đã qua 6 tháng vẫn chưa được tách thửa để bán hay sang nhượng”, anh Đặng Văn Hoàng chia sẻ.

Trao đổi với PV Reatimes, ông Lại Thanh Sơn - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang cho biết, giai đoạn 2016 - 2021, thị trường đất nền chiếm đến 70 - 80% nguồn cung của bất động sản Bắc Giang, trở thành kênh đầu tư được quan tâm nhất, thu hút nhiều nhà đầu tư và người mua để ở.

Tuy nhiên, ông Sơn cũng cho rằng, trải qua thời kỳ phát triển nóng, phân khúc đất nền đang có nhiều hạn chế, đặc biệt là sử dụng đất đai lãng phí, phân lô bán nền tràn lan do kích thích đầu tư, đầu cơ quá cao. Nhờ sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý, từ đầu quý II/2022 đến nay, xu hướng đầu cơ đang giảm dần, thị trường đang hướng nhiều hơn vào nhu cầu thật của người dân. Do đó, phân khúc đất nền đã bớt đi sức nóng, trở lại trạng thái cân bằng hơn, cùng với đó, nhiều nhà đầu tư đã trót "lao" vào các cơn sốt đất trước đó bị "mắc kẹt" lại, buộc phải chuyển hướng đầu tư dài hạn hoặc tìm cách thoát hàng. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang cho biết thêm, hiện nay, tỉnh đang hướng tới tập trung vào phân khúc nhà ở chung cư và nhà ở xã hội cho số lượng lớn công nhân, người có nhu cầu đang cần nhà ở. Mặt khác sẽ giảm dần phân khúc đất nền, chỉ duy trì ở một tỷ lệ nào đó để đảm bảo tính hấp dẫn của thị trường, đồng thời có thể chuyển đổi từ các dự án đất nền sang nhà ở trong vòng 5 năm tới. 

"Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang cũng đang rất tích cực triển khai và tuyên truyền, vận động các hội viên tập trung vào phân khúc nhà ở hướng tới đối tượng công nhân, người lao động có nhu cầu ở thực để giải quyết những vấn đề của xã hội, cũng như vấn đề chung của bất động sản tại tỉnh Bắc Giang”, ông Sơn chia sẻ. 

Chia sẻ với báo chí, ông Đào Công Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang cho biết, các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng trên địa bàn đáp ứng nhu cầu của người lao động, từng bước giải quyết nhu cầu về nhà ở cho công nhân ở các khu, cụm công nghiệp. Tỉnh cũng công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án kinh doanh bất động sản để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, tăng cường công tác kiểm tra hoạt động môi giới bất động sản và xử lý nghiêm (nếu có) các tổ chức, cá nhân, đối tượng kinh doanh, hoạt động môi giới không đúng quy định pháp luật gây mất an ninh trật tự trên địa bàn”. 

Gia tăng nguồn cung bất động sản nhà ở

Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản nhà ở tại Bắc Giang có sự bứt phá mạnh mẽ trong thời gian qua, đặc biệt là năm 2021 đến nay. Số liệu thống kê của Sở Xây dựng Bắc Giang cho thấy, Bắc Giang hiện có 12 dự án nhà ở thương mại, trên địa bàn hiện có 4/12 dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. So với năm 2020, năm 2021 có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng; 3 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân được chấp thuận đầu tư.

Đối với nhà ở xã hội, Bắc Giang hiện có 8 dự án. Trong đó, 2 dự án hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng; 3 dự án đang xây dựng; 1 dự án chưa triển khai do đang giải phóng mặt bằng; 2 dự án đang lập hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi.

Đối với dự án khu đô thị, khu dân cư mới Bắc Giang hiện có 69 dự án. Trong đó, có 11 dự án đã hoàn thành; 21 dự án qua cơ bản hoàn thành; 10 dự án đang thi công xây dựng; 15 dự án đang giải phóng mặt bằng; 12 dự án đang lập báo cáo nghiên cứu khả thi.

Thời gian tới, tỉnh vẫn tiếp tục đẩy mạnh phát triển phân khúc bất động sản có giá trị cao, những khu biệt thự, khu nhà liền kề như shophouse có giá trị đắc địa. Trong đó phát triển mạnh nhà ở cao tầng cho 2 đối tượng: Nhà ở cao tầng xã hội cho công nhân và nhà ở cao tầng thương mại, chung cư cho người dân có nhu cầu.

Đặc biệt đối với dự án nhà ở xã hội, Bắc Giang liên tục đón nhận hàng loạt dự án được phê duyệt cũng như sắp được ra mắt thị trường trong thời gian tới điển hình như: Dự án khu nhà ở xã hội dành cho công nhân thuộc xã Quang Châu, Khu đô thị và nhà ở xã hội xã Hồng Thái, huyện Việt Yên; khu nhà ở xã hội số 1, số 2  thuộc xã Tân Tiến và phường Dĩnh Kế, thành phố Bắc Giang;...

Ông Lại Thanh Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang nhận định, trong 5 năm tới, sẽ có khoảng 500.000 công nhân trên địa bàn tỉnh có nhu cầu nhà ở. Nên rõ ràng phân khúc nhà ở xã hội đang rất thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Sơn, trong thời gian tới chính sách để thu hút đầu tư được rà soát lại và xem xét. Bởi đây là một lĩnh vực đầu tư được nhiều ưu đãi kể cả về giao đất hay các loại thuế nhưng vẫn đang có nhiều rào cản về thủ tục hành chính. Để giải quyết những vấn đề này không phải dễ. Bởi vấn đề vay tín dụng, hỗ trợ tiếp cận đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng hay tiếp cận các khoản thuế... hiện vẫn còn nhiều điểm chưa đồng bộ giữa các chính sách pháp luật từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư đến Luật Kinh doanh Bất động sản. 

"Chúng tôi đã kiến nghị nhiều về vấn đề sửa đổi các luật liên quan, đặc biệt là chính sách cụ thể cho nhà ở xã hội nhưng hiện nay vẫn chưa được đồng bộ. Thực chất, việc triển khai nhà ở xã hội không thu được lợi nhuận ngay mà phải mất một khoảng thời gian dài, nếu chính sách tín dụng không cởi mở hơn cho doanh nghiệp, thì sẽ rất khó khăn, khiến nhiều doanh nghiệp vẫn e ngại", ông Sơn khẳng định. 

Mặt khác, ông Sơn cũng cho rằng, gia tăng nguồn cung nhà ở đặc biệt là nhà ở xã hội là vấn đề cấp bách hiện nay, tuy nhiên, một vấn đề khác cũng cần quan tâm là làm sao để các đối tượng có nhu cầu tiếp cận dễ dàng hơn với phân khúc này. Thực tế, đây đang là vướng mắc cho cả phía doanh nghiệp phát triển và người có nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.