TP Hồ Chí Minh: Nguy cơ “mất trắng” vì mua đất qua vi bằng

Giao dịch lập vi bằng…

Ngày 3/5/2024, TAND TP Thủ Đức đã ban hành Bản án sơ thẩm số 1666/2024/DS-ST về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.

Theo bản án sơ thẩm, khoảng giữa năm 2017, qua giới thiệu, bà Hồ Thị Quý biết bà Hồ Thị Thanh Thủy đang có nhu cầu chuyển nhượng lại toàn bộ phần đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ 130/6/1 đường Hiệp Bình, Khu phố 8, phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức.

Việc bà Thủy đứng ra giao dịch khu nhà đất này là trên cơ sở bà Thủy nhận ủy quyền từ bà Đỗ Thị Khánh Uyên - chủ sở hữu, chủ sử dụng toàn bộ nhà và đất trên.

Tuy nhiên, sau đó vì cần tiền, bà Thủy đã bán lại từng phần trong tổng số diện tích đất và nhà nêu trên thông qua hình thức lập vi bằng với bà Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Thị Hên, Trương Thị Phương Dung. Bà Thủy hứa sẽ giúp bà Quý liên hệ để nhận chuyển nhượng lại từ những người này.

Qua giới thiệu của bà Thủy, ngày 13/10/2017, bà Quý đã ký kết biên bản thỏa thuận với bà Trương Thị Phương Dung về việc nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ nêu trên, ký hiệu căn là A2, A3, với giá chuyển nhượng hơn 1,5 tỷ đồng.

Việc giao nhận này được thực hiện và lập vi bằng ngày 16/10/2017 tại Văn phòng Thừa phát lại quận Thủ Đức (nay đổi tên là Văn phòng Thừa phát lại Sài Gòn).

Cùng ngày, bà Quý tiếp tục ký kết biên bản thỏa thuận với bà Nguyễn Thị Hên về việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc cùng tại địa chỉ trên với diện tích đất ở là 15,6m2, mã căn A4, giá chuyển nhượng 766 triệu đồng. Việc giao nhận số tiền này cũng được lập vi bằng ngày 16/10/2017 tại Văn phòng Thừa phát lại quận Thủ Đức.

Ngày 25/5/2018, cũng qua sự giới thiệu của bà Thủy, bà Quý một lần nữa thỏa thuận với bà Nguyễn Thị Hồng để nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại địa chỉ trên với diện tích đất ở 29,5m2, giá chuyển nhượng 1 tỷ đồng.

Ngoài ra, trong tổng diện tích đất và nhà nêu trên thì còn một phần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được bà Thủy thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Trương Phạm Thủy Tiên (mã căn A1).

Vì vậy, bà Quý và gia đình bà Tiên thống nhất sẽ là đồng sở hữu đối với toàn bộ phần tài sản nói trên nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận chuyển nhượng phần nhà và đất này, bà Quý cho nhiều người thuê trọ và họ đã ở ổn định từ thời điểm nhận chuyển nhượng cho đến nay.

… nguy cơ “mất trắng”

Tháng 5/2022, bà Quý, bà Tiên mới biết việc bà Lê Thị Tươi khởi kiện buộc bà Thủy phải bàn giao toàn bộ phần nhà và đất này cho bà Tươi.

Cụ thể, theo bản án, ngày 3/8/2020 (tức sau các giao dịch trước đó từ 2 - 3 năm), giữa bà Tươi và bà Thủy có ký hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có địa chỉ nêu trên (130/6/1 đường Hiệp Bình, Khu phố 8, phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức) tại Văn phòng Công chứng Đông Thành phố.

Giá mua bán ghi trong hợp đồng là 1 tỷ đồng. Bà Tươi đã thanh toán đủ cho bà Thủy và đã được cập nhật đăng bộ sang tên trên giấy chứng nhận ngày 3/11/2020.

Trước khi chuyển nhượng, bà Thủy nói với bà Tươi rằng căn nhà đang được bà cho thuê bằng hợp đồng miệng, còn 3 tháng nữa là hết hạn. Đến ngày 3/11/2020, bà Thủy sẽ giao nhà cho bà Tươi. Tuy nhiên, theo bà Tươi, đến nay sau nhiều lần yêu cầu bà Thủy giao nhà nhưng đều bị né tránh và không nghe máy. Do đó bà Tươi khởi kiện ra tòa yêu cầu bà Thủy giao nhà đất trên.

Trong khi đó, bà Thủy đã được tòa án triệu tập nhiều lần nhưng không có mặt và cũng không có bản tự khai trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Tươi.

Theo bản án sơ thẩm, hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tươi và bà Thủy có công chứng, nội dung phù hợp quy định pháp luật.

Trong khi đó, các giao dịch mua bán xác lập giữa bà Thủy với bà Dung, bà Hên, bà Hồng và của 3 người này với bà Quý, giữa bà Thủy với bà Tiên đều xác lập với hình thức giấy tay và lập vi bằng, không có công chứng chứng thực; đồng thời phần nhà đất được các bên mua bán từng phần, chưa làm thủ tục tách thửa theo quy định nên các hợp đồng trên đều vô hiệu do không đảm bảo theo quy định pháp luật.

Liên quan vụ kiện trên, bà Quý và bà Tiên có đơn đề nghị tòa án chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra Công an TP Hồ Chí Minh vì cho rằng bà Thủy đã bán một tài sản cho nhiều người nhằm chiếm đoạt tài sản. Hiện bà Thủy cũng đã bỏ đi khỏi nơi cư trú, không liên lạc được.

Tuy nhiên, căn cứ phiếu chuyển đơn của Phòng Cảnh sát hình sự - Công an TP Hồ Chí Minh về việc chuyển đơn và tài liệu kèm theo đến TAND TP Thủ Đức giải quyết theo thẩm quyền nên hội đồng xét xử không chấp nhận và vẫn xét xử.

Bản án sơ thẩm đã tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tươi, buộc bà Thủy bàn giao toàn bộ nhà và đất trên cho bà; đồng thời không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà Quý và bà Tiên về việc công nhận các giao dịch chuyển nhượng nêu trên.

Có thể thấy, việc các đương sự giao dịch mua bán nhà đất bằng hình thức lập vi bằng, không công chứng chứng thực đang đứng trước nguy cơ “mất trắng”.

Chưa thuyết phục?

Liên quan vụ án này, những người có quyền, nghĩa vụ liên quan trong vụ án cho rằng, cơ quan tiến hành tố tụng dân sự có dấu hiệu vi phạm tố tụng khi giải quyết.

Theo đó, các đương sự cho rằng phiên tòa ấn định lịch xét xử lần 2 vào ngày 26/4/2024. Trong khi trước ngày xét xử, phía người có quyền, nghĩa vụ liên quan đã nộp đơn xin hoãn phiên tòa do những người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình đều vắng mặt vì có lịch tham dự phiên tòa phúc thẩm lần 2 tại TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa diễn ra ngày 26/4/2024, đại diện theo ủy quyền của người có quyền, nghĩa vụ liên quan một lần nữa đề nghị Hội đồng Xét xử (HĐXX) hoãn phiên tòa vì lý do nêu trên. Tuy nhiên, Chủ tọa phiên tòa đều không đồng ý hoãn và tiếp tục xét xử. Điều này dẫn đến người có quyền, nghĩa vụ liên quan không trình bày đầy đủ và đưa ra các lập luận để bảo vệ, quyền lợi ích hợp pháp của mình.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Tiến Lực, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết: Nếu những tình tiết của vụ án đúng như người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày thì:

Thứ nhất, việc người có quyền và nghĩa vụ liên quan xin hoãn phiên tòa do những người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình đều vắng mặt vì đang tham dự phiên tòa phúc thẩm lần 2 tại TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh thì Tòa án cần coi việc vắng mặt người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền, nghĩa vụ liên quan trong trường hợp này là do “trở ngại khách quan” để hoãn phiên tòa theo quy định tại Khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) 2015 vì họ phải tham gia phiên tòa phúc thẩm lần 2 trong vụ án khác (bản án sẽ có hiệu lực pháp luật ngay).

Việc hoãn phiên tòa cũng giúp đảm bảo quyền lợi của đương sự và đảm bảo việc đánh giá lời khai, chứng cứ trong vụ án được toàn diện, khách quan hơn.

Thứ hai, về hành vi bán nhà đất của bà Thủy cho nhiều người, Luật sư Trần Tiến Lực cho rằng bà Thủy có dấu hiệu cấu thành tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 174 BLHS 2015. Dấu hiệu của tội phạm này của bà Thủy thể hiện ở những điểm sau đây: Cung cấp thông tin gian dối cho những người mua tài sản.

Đối với bà Quý, bà Tiên… thì hứa hẹn rằng khi nào Nhà nước cho phép tách thửa với diện tích nhỏ thì sẽ làm thủ tục sang tên cho từng người.

Đối với bà Tươi thì cung cấp thông tin gian dối về việc nhà thuộc sở hữu của mình khi tiến hành giao dịch, trong khi đó đã bán toàn bộ nhà, đất cho bà Quý và các đương sự khác vào năm 2017, 2018.

Bà Thủy cũng có hành vi chiếm đoạt tài sản của người mua, đồng thời có dấu hiệu bỏ trốn khi hiện nay bà không còn ở địa chỉ thường trú, đi đâu, làm gì không biết.

“Như vậy, hành vi của bà Thủy có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại khoản 4 Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017”, Luật sư Trần Tiến Lực cho biết.