Quy định mới tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Theo Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, đối với các trường hợp sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 3 và điểm d khoản 13 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà trong dự án có phần diện tích đất Nhà nước thu hồi và giao lại cho nhà đầu tư, việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

Cụ thể, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và tiền đất trước khi chuyển mục đích được tính trên toàn bộ diện tích đất của dự án, bao gồm cả diện tích nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, diện tích Nhà nước thu hồi và giao cho nhà đầu tư, cùng các diện tích khác (nếu có).

Đối với phần diện tích đất Nhà nước thu hồi và giao cho nhà đầu tư, tiền đất trước khi chuyển mục đích được xác định là chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong khi đó, đối với phần diện tích đất khác mà nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất theo pháp luật đất đai, tiền đất trước khi chuyển mục đích được xác định bằng không.

Một nội dung đáng chú ý của Nghị định là quy định tại Điều 6 về việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Theo đó, chính sách này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và chỉ tính trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn. Từ lần chuyển mục đích tiếp theo, hoặc khi chuyển mục đích đối với thửa đất khác, tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, vẫn chỉ được lựa chọn một thửa đất để áp dụng chính sách này. Việc lựa chọn phải được cam kết rõ trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và người sử dụng đất chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện trường hợp đã được hưởng chính sách nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác, hồ sơ sẽ được chuyển cho cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch. Đồng thời, người sử dụng đất phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Nghị định cũng quy định rõ, việc xác định số lần chuyển mục đích sử dụng đất, hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất được tính từ ngày 01/8/2024. Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất là giá trong bảng giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại địa phương và áp dụng cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức được thực hiện theo nguyên tắc cụ thể, tùy thuộc vào việc có tách thửa hay không.

Đối với các tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Nghị định quy định rõ nghĩa vụ tài chính khi các tổ chức này chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo đó, tổ chức phải nộp lại khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm, được tính theo chính sách tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, còn phải nộp khoản tiền bổ sung tính trên số tiền phải nộp này, tương ứng với thời gian từ khi được miễn, giảm đến thời điểm chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc thu, nộp, kiểm tra và quản lý các khoản tiền này được thực hiện theo quy định của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung) và pháp luật về quản lý thuế.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, với các quy định chi tiết, cụ thể hơn, Nghị định số 50/2026/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, bảo đảm việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thống nhất, minh bạch và phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai năm 2024.