Nhà ở xã hội trong cuộc đua cân bằng thị trường bất động sản

Nguồn cung tăng nhưng còn vướng “độ trễ”

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 700.000 căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án đã hoàn thành, đang xây dựng hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư. Dù con số này chiếm tỷ trọng đáng kể trong kế hoạch 1 triệu căn đến năm 2030, tiến độ thực tế vẫn bị đánh giá là chưa đồng đều giữa các địa phương, đặc biệt ở các đô thị lớn có nhu cầu cao.

Riêng quý I/2026, thị trường ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số dự án nhà ở xã hội được giao chủ đầu tư và khởi công mới. Tuy nhiên, số lượng dự án hoàn thành thực tế vẫn còn khiêm tốn so với nhu cầu. Điều này phản ánh một thực tế quen thuộc: chính sách có nhưng “độ trễ triển khai” lớn, khiến nguồn cung chưa kịp thẩm thấu vào thị trường.

Một điểm tích cực là cơ cấu chính sách đang được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn. Việc nâng trần thu nhập để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lên mức 25-50 triệu đồng/tháng được đánh giá là bước mở rộng đáng kể đối tượng thụ hưởng. Điều này giúp nhóm lao động đô thị, công nhân kỹ thuật và người trẻ có cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn so với trước đây.

Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, rào cản lớn nhất của nhà ở xã hội không nằm ở nhu cầu mà ở cơ chế triển khai. Thủ tục đầu tư phức tạp, quy trình xét duyệt kéo dài và thiếu quỹ đất sạch tại các vị trí thuận lợi khiến doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia. Trong khi đó, biên lợi nhuận thấp cũng làm giảm sức hút của phân khúc này so với nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, vấn đề tiếp cận vốn vẫn là nút thắt quan trọng. Chi phí tài chính cao, thời gian thu hồi vốn dài và thiếu cơ chế tín dụng ưu đãi ổn định khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ. Điều này dẫn đến tình trạng “có chính sách nhưng thiếu động lực thực thi”, làm giảm hiệu quả tổng thể của chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội cần cú hích về cơ chế

Các chuyên gia bất động sản nhận định, để nhà ở xã hội trở thành trụ cột thực sự của thị trường, cần một cách tiếp cận đồng bộ, thay vì chỉ tập trung vào nới điều kiện thu nhập. Theo đó, cải cách thủ tục hành chính, chuẩn hóa quy trình lựa chọn chủ đầu tư và đảm bảo quỹ đất dài hạn tại các khu vực có nhu cầu thực được xem là những yếu tố then chốt.

Bên cạnh đó, mô hình phát triển nhà ở xã hội cần được đa dạng hóa theo hướng tích hợp trong các khu đô thị quy mô lớn. Thay vì phát triển đơn lẻ, việc quy định tỷ lệ nhà ở xã hội bắt buộc trong các dự án, gắn với hạ tầng giao thông và tiện ích đầy đủ sẽ giúp hạn chế tình trạng phân tách không gian sống và nâng cao chất lượng an cư.

Về vai trò dài hạn, nhà ở xã hội được đánh giá vừa là công cụ an sinh vừa là kênh điều tiết thị trường. Khi giá nhà thương mại tăng nhanh, phân khúc này sẽ giúp giảm áp lực lên nhu cầu ở thực. Ngược lại, nếu thiếu nguồn cung phù hợp, thị trường có nguy cơ mất cân đối và gia tăng khoảng cách tiếp cận nhà ở giữa các nhóm thu nhập.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, rào cản lớn nhất hiện nay vẫn là quỹ đất, cùng với quy trình phê duyệt kéo dài, hạn chế về nguồn vốn và thủ tục xét duyệt người mua còn phức tạp. Đây là những yếu tố đang làm chậm tiến độ phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và chính quyền địa phương, nhiều điểm nghẽn đang dần được tháo gỡ. Các chính sách mới đã góp phần đơn giản hóa thủ tục, xử lý chồng chéo pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này.

Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét, với nhu cầu tập trung vào sản phẩm vừa túi tiền. Nếu chính sách được triển khai đồng bộ và hiệu quả, nhà ở xã hội sẽ không chỉ đóng vai trò an sinh, mà còn trở thành động lực quan trọng giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.