Giá nhà khó giảm sâu nhưng thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mềm

Giá nhà vượt quá xa khả năng chi trả của người dân

Về giá nhà ở thương mại, đặc biệt là phân khúc chung cư, đại diện C&W Việt Nam cho biết, giá bán sơ cấp tại một số thành phố lớn hiện nay đã vượt quá xa khả năng chi trả của người dân.

Những tính toán hiện nay cho thấy, với mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn đã lên tới 90-100 triệu đồng/m², một hộ gia đình gồm hai vợ chồng có thể phải mất từ 50-80 năm mới có khả năng sở hữu nhà. Đây là nhận định của bà Lê Hoàng Nam Minh Ngọc, Giám đốc cấp cao C&W Việt Nam trong một toạ đàm về định giá đất mới diễn ra.

Bên cạnh đó, đại diện C&W cho biết, xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê cũng đang kém hấp dẫn hơn trước. Nếu như khoảng 10 năm trước, tỷ suất cho thuê căn hộ có thể đạt khoảng 8-10%/năm thì hiện nay, giá căn hộ đã tăng lên mức 10-12 tỷ đồng/căn nhưng giá cho thuê phổ biến chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng. Điều này khiến tỷ suất cho thuê giảm xuống còn khoảng 3-4%.

Do đó, việc mua nhà để đầu tư cho thuê không còn là lựa chọn hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư.

Về triển vọng giá nhà trong thời gian tới, đại diện C&W nhận định sẽ rất khó xuất hiện một đợt điều chỉnh giảm sâu trên diện rộng.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của C&W cho thấy nguồn cung căn hộ trung cấp, bình dân gần như vắng bóng. Các chủ đầu tư hiện chủ yếu đưa ra thị trường sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Đặc biệt, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ trung cấp và giá hợp lý hoàn toàn không còn xuất hiện. Điều này cho thấy thị trường khó có khả năng điều chỉnh mạnh về giá trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, bà Minh Ngọc cho rằng thị trường vẫn có thể xuất hiện những nhịp điều chỉnh mềm. “Điều chỉnh mềm ở đây chủ yếu đến từ phía chủ đầu tư thông qua việc giảm kỳ vọng lợi nhuận, tăng mức chiết khấu hoặc đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ người mua nhà”, bà Ngọc nói.

Liên quan đến các giải pháp thúc đẩy thanh khoản trên thị trường, tại hội thảo về tài chính bất động sản, bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Kiến Hưng cho biết, hiện các doanh nghiệp đã chuyển sang áp dụng nhiều giải pháp tài chính linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ người mua.

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng có nhiều biến động, các chủ đầu tư đã triển khai các chính sách như hỗ trợ lãi suất vay, gia hạn thời gian ân hạn nợ gốc, thậm chí kéo dài thời gian chưa phải trả nợ gốc.

Có những dự án áp dụng thời gian ân hạn nợ gốc từ 5 đến 8 năm, giúp người mua nhà giảm áp lực tài chính ngắn hạn và tăng mức độ an tâm khi tham gia thị trường.

Thanh khoản suy giảm, dòng tiền dịch chuyển sang các cực tăng trưởng mới

Theo bà Minh Ngọc, giá bán cuối cùng phản ánh rất lớn chi phí đầu vào, trong đó có tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp. Từ góc độ tư vấn, đại diện C&W cho biết không nhìn giá như một yếu tố độc lập mà luôn đặt trong tổng thể quy hoạch.

Đại diện C&W nhấn mạnh, nếu một khu vực đã được quy hoạch là khu nhà ở giá rẻ thì cần phải có một mặt bằng giá chung và nên có một mức trần nhất định.

Nếu xuất hiện một chủ đầu tư đưa vào khu vực đó một dự án với mức giá vượt xa mặt bằng chung, sau đó giao dịch của dự án này lại trở thành dữ liệu tham chiếu gần nhất cho công tác định giá, thì vô hình trung toàn bộ mặt bằng giá của khu vực sẽ bị đẩy lên.

“Nếu đã xác định quy hoạch cho một phân khúc cụ thể thì cần tôn trọng quy hoạch đó và có cơ chế kiểm soát phù hợp để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Bởi thực tế, thu nhập của đại bộ phận người dân hiện nay không thể tăng nhanh bằng tốc độ tăng giá bất động sản”, đại diện C&W khuyến nghị.

Về thanh khoản, bà Ngọc cho biết đơn vị ghi nhận thanh khoản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2026 đều giảm. Đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ tiêu thụ chỉ dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung sơ cấp.

Điều này phản ánh thực tế mặt bằng giá hiện nay đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Do đó, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các cực tăng trưởng mới như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi mặt bằng giá còn dễ tiếp cận hơn và nhu cầu ở thực vẫn khá lớn.

Cùng với đó, đại diện C&W cũng cho rằng, thị trường trong nửa cuối năm 2026 sẽ khó xảy ra sốt đất. Đây sẽ là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới, trong đó cả người mua và chủ đầu tư đều thận trọng hơn.

Người mua sẽ quan sát kỹ hơn trước khi ra quyết định, còn chủ đầu tư cũng phải cân nhắc rất kỹ để đảm bảo sản phẩm đưa ra thị trường có khả năng thanh khoản.

Đặc biệt, trong bối cảnh nhiều đại đô thị đang được triển khai đồng thời tại nhiều địa phương, nguồn cung trong thời gian tới sẽ mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người dân.

Về dài hạn, hạ tầng giao thông và khả năng kết nối vẫn là lực kéo quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta cần thêm thời gian để theo dõi tiến độ thực tế của các dự án hạ tầng và khả năng đưa vào khai thác đúng kế hoạch.