Đất vùng ven có tốc độ tăng giá "vượt mặt" đất nội đô

Giá đất tăng mạnh nhờ quy hoạch

Báo cáo của Viện Nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services mới đây cho thấy, diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Khu vực miền Bắc tiếp tục là địa phương được hưởng lợi từ các dự án trọng điểm, với nhiều địa phương có kế hoạch đầu tư công cao nhất giai đoạn 2021 - 2025 như: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh...

Trong năm 2022 sẽ chứng kiến việc đẩy mạnh các hạ tầng vùng ven tại khu vực miền Bắc như cao tốc Tuyên Quang - Hà Giang, cao tốc Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long, cao tốc Hà Nội - Lào Cai, cao tốc Vân Đồn - Móng Cái, đường nối 2 cao tốc trọng điểm tại phía Bắc… hay mở rộng cao tốc về phía Tây và vùng ven biển phía Nam như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc TP.HCM - Tiền Giang - Bến Tre - Trà Vinh, các dự án nối bờ Đông và bờ Tây như cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, cao tốc Hà Tiên - Rạch Giá - Bạc Liêu.

Theo ghi nhận của Viện Nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, đầu năm 2022, giá đất vùng ven có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm sau khi các thông tin quy hoạch được công bố. Theo đó, sau khi có thông tin quy hoạch, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 10km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10 - 15%, dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km có tốc độ tăng giá 38%, nằm cách khu vực trung tâm 30km thì các dự án có tốc độ tăng giá từ 35% và các dự án nằm cách khu vực trung tâm 40km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 28%.

Tại buổi công bố cáo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2022, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, đây là một hiện tượng rất “thú vị” trên thị trường bất động sản.

Theo ông, nhìn vào thực tế, mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội được phía Đất Xanh ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Giá đất nền nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng 10 - 20% so với đầu năm 2021. Giá đất huyện Đông Anh tại các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc thiết lập mặt bằng giá từ 40 - 150 triệu đồng/m2. Ngoài ra, giá đất nền ở tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang cũng tăng so với cùng kỳ năm 2021 khoảng 20 - 30%.

Ông Quyết cho biết, bắt nguồn từ việc bất động sản vùng ven có tốc độ tăng giá rất nhanh nên phải xét đến việc nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản công nghiệp ở khu vực này rất mạnh mẽ, làn sóng đầu tư FDI vào bất động sản công nghiệp mạnh đến từ chiến tranh thương mại và chủ trương thu hút vốn có hiệu quả nhờ nhiều ưu đãi mà Chính phủ đề ra.

Khi FDI đổ vào bất động sản công nghiệp tại vùng ven phát triển thì lượng dân cư đổ về rất lớn. Như Samsung hoặc Foxcom cần số lượng nhân công làm việc vô cùng lớn sẽ thu hút lực lượng lao động từ khắp nơi đổ về. Song song với đó sẽ phát triển về nhu cầu ở, nhu cầu thương mại, nhu cầu bất động sản… những yếu tố đó cấu thành nên việc tăng giá.

Theo đó, ông Quyết cho rằng, dù có tốc độ tăng giá rất nhanh và mạnh, nhưng mức giá sau tăng của những khu vực vùng ven này vẫn rất hợp lý. Vì vốn dĩ đây là khu vực ngoại thành, cách xa trung tâm thành phố, giá đất khởi điểm thường ở mức thấp cho đến mức rất thấp.

“Do đó, sau khi tăng giá lên gấp 2 hay 3 lần thì mức giá ở khu vực này vẫn có thể chấp nhận được và không hề phi lý”, ông Quyết nhấn mạnh.

Ông Quyết cũng cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ hai cũng phát triển mạnh mẽ trong 2 năm qua. Chẳng hạn như Quảng Ninh, Hòa Bình, Mộc Châu, Lai Châu có tốc độ tăng giá mạnh. Điều này cũng liên quan đến phát triển hạ tầng, thay vì đi xa thì nay chỉ cần 1 tiếng đồng hồ cũng sở hữu được bất động sản nghỉ dưỡng. 

Đặc biệt, giá bất động sản nghỉ dưỡng cách Hà Nội 1 - 2 tiếng đi xe hiện đang khá rẻ. Dù trong 2 năm qua, giá đã tăng 2 - 4 lần nhưng nhìn lại trước đó giá chỉ trong vòng 5 - 7 triệu đồng/m2 thì so với đất Hà Nội là quá rẻ, so với đất Đà Nẵng, Nha Trang cũng rẻ. 

“Đến năm ngoái, làn sóng tăng lên 12 - 13 triệu đồng/m2, năm nay làn sóng tăng lên 20 - 25 triệu/m2 nhưng với kết nối thành phố và nhu cầu sở hữu ngôi nhà nghỉ dưỡng thứ hai thì mức giá này vẫn hợp lý, không quá đắt”, ông Quyết chia sẻ.

Nhận định về giá cả bất động sản phía Bắc trong thời gian tới, ông Quyết cho rằng: “Hiện, giá bất động sản phía Bắc Khá hợp lý. Tuy nhiên, 4 yếu tố sau đây sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung và giá bất động sản trong tương lai. Thứ nhất, nguồn cung năm 2022 sẽ hạn chế. Nếu so sánh nguồn cung giữa miền Bắc và miền Nam trong 4 năm vừa rồi, nguồn cung phía Bắc khá ổn định còn nguồn cung phía Nam thì hạn hẹp. Tuy nhiên, năm 2022 đánh giá nguồn cung cũng sẽ bị hạn chế do thủ tục pháp lý ngày càng hoàn thiện, cho nên, để làm một dự án thì sẽ cần nhiều thủ tục hơn.

Thứ hai, công tác đấu giá đấu thầu trong thời gian qua không ổn định, Nhà nước đã có những chính sách ban hành chấn chỉnh lại, từ đó sẽ ra tạo bước đi chỉnh chu nhưng đồng thời sẽ mất thời gian để tạo nguồn cung ra ngoài. Thứ ba, việc đánh giá thuế đất và thứ tư, lạm phát chi phí, giá cả vật liệu tăng cao ảnh hưởng tới nguồn cung và giá bất động sản.

Nhà đầu tư cẩn trọng khi lướt sóng

TS. Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services; CEO Công ty tài chính FINA cho biết, trong 3 tháng đầu năm, những quy định về luật kinh doanh bất động sản cũng bắt đầu có hiệu lực.

Nhằm thích ứng với đại dịch, nhiều chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tình hình mới được đưa ra, nhờ đó các doanh nghiệp đã khôi phục sản xuất kinh doanh, FDI cũng đạt kết quả tích cực. Dự báo năm 2022, FDI có nhiều dấu hiệu khởi sắc hơn năm 2021, thông tin tích cực từ các gói hỗ trợ của Chính phủ, các chính sách nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng tạo ra triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản.

Ví dụ, việc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên vẫn phải thành lập doanh nghiệp; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đăng ký lại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hay việc siết chặt thu thuế đúng với giá chuyển nhượng bất động sản.

Các quy định này được ban hành với mục tiêu bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích lũy, quy hoạch, định vị lại môi giới ngành nghề, đòi hỏi lực lượng tham gia chính quy, có trách nhiệm.

Theo báo cáo, tình trạng mất cân bằng cung - cầu do chi phí đầu vào tăng thường đẩy giá bất động sản tăng cao. Đây là thời điểm các nhà đầu tư dài hạn hưởng lợi với mức lợi tức cao, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn đang trở nên thận trọng bởi thị trường còn tồn tại rất nhiều biến động.

Tuy vậy, TS. Khôi cho rằng, thị trường hiện nay vẫn còn nhiều diễn biến cần chú ý, đặc biệt là tình trạng sốt đất ảo cục bộ, dẫn đến giá tăng cao nhưng không có nhiều giao dịch. Điều này sẽ gây bất ổn cho thị trường do tình trạng đầu cơ cao, giá vượt quá xa khả năng tiếp cận của người có nhu cầu ở thực. Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sốt giá là do những năm qua nguồn cung hạn chế, thiếu sản phẩm ở các phân khúc trong khi nguồn tích luỹ của nhà đầu tư là có với dòng tiền dồi dào.

Vì vậy, người mua cần tỉnh táo trong những cơn sốt bởi hệ luỵ khi những cơn sốt đi qua là rất lớn. Đặc biệt là rủi ro liên quan đến pháp lý, như ở những vùng ven tình trạng phân lô, bán nền, rủi ro về quy hoạch do không nắm rõ pháp lý là rất lớn, trong khi giá trị bất động sản không hề nhỏ.

“Nhà đầu tư lướt sóng cần cẩn trọng với dòng tiền đầu tư”, ông Khôi nhấn mạnh.

Ngoài ra, TS. Phạm Anh Khôi cho rằng, lạm phát và bất động sản về dài hạn có mối tương quan chặt chẽ với nhau, nếu lạm phát trong mức kỳ vọng của Chính phủ thì giá bất động sản tăng trưởng dương nhưng nếu lạm phát vượt quá kỳ vọng thì sẽ gián tiếp đến một số vấn đề như việc tăng lãi suất của Ngân hàng, Chính phủ siết dòng tiền đầu tư, lúc này sẽ làm giảm giá trị của bất động sản.

Trong bối cảnh lạm phát, những bất động sản có yếu tố đầu cơ nhiều thì nhà đầu tư sẽ nhanh chóng rút tiền. Ngược lại, những sản phẩm bất động sản có yếu tố bền vững sẽ thành nơi trú ẩn dòng tiền cho nhà đầu tư. Bởi vậy, khi chọn mua bất động sản, nhà đầu tư cần đặt ra câu hỏi như: Mục đích mua sản phẩm là gì? Có tạo ra giá trị đầu tư hay không? Nếu sản phẩm chỉ để chờ bán lại thì đó là sản phẩm đầu cơ. Còn nếu đó là sản phẩm có thể để cho thuê hoặc xây dựng trên đất các loại sản phẩm khác để kinh doanh hay để ở thì đó là sản phẩm bền vững.