Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết thời hạn sử dụng

Tại Hội nghị phản biện xã hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 7/3, đại diện Bộ Xây dựng cho biết nhóm chính sách liên quan đến sở hữu nhà chung cư đang có nhiều ý kiến thảo luận.

Theo đó, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất hai phương án.

Phương án 1, bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo đó, quy định cụ thể về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Đa số các thành viên Chính phủ, trong đó có Bộ Xây dựng thống nhất với phương án trên.

Phương án 2, giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Cần phân loại nhà chung cư

Tham gia cho ý kiến tại hội thảo, GS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật, nêu ý kiến về việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng.

Theo ông Đường, nội dung này không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn. Nguyên nhân là không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở.

"Hiện, không phải họ không muốn đi vì cho rằng quyền sở hữu nhà đó là vĩnh viễn mà vì chính sách xây lại nhà đó chưa hợp lý", theo GS Đường.

Đề cập đến quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ ở khoản 1 điều 26, chuyên gia nhìn nhận nội dung này là thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý.

Bởi nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư.

Trong lúc đó, thế giới xem đây là một xu hướng sống của cư dân thành phố để tiến tới xóa bỏ nhà ở manh mún, nhỏ lẻ.

"Cần phải phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá để người mua được bảo vệ quyền lợi", ông Đường nêu quan điểm.

GS Trần Ngọc Đường phát biểu tại Hội nghị ngày 7/3. Ảnh: MTTQ.

Trong khi đó, PGS Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng các quy định được ban hành trong dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư.

Việc này nhằm ổn định tâm lý của người dân, tránh xáo trộn để không tạo cho những kẻ tự ý nâng giá đất, nhà chung cư bị ảnh hưởng. Hệ quả dẫn đến việc kinh doanh và cạnh tranh không lành mạnh.

"Trong hoạt động kinh doanh trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo do căn hộ chung cư xuống cấp trầm trọng và những chung cư mới chuẩn bị đưa vào kinh doanh", PGS Doãn Hồng Nhung nêu rõ.

Bà Nhung cũng cho rằng việc áp dụng triển khai giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua sẽ là điểm nhấn pháp lý cho hoạt động kinh doanh và hỗ trợ người dân lao động, công nhân viên chức, người dân nghèo đô thị, sinh viên, các cán bộ lực lượng công an, bộ đội và cả đối với những gia cảnh bị biến động sau đại dịch Covid-19.

Lo ngại xung đột giữa 3 luật

Ở góc độ khác, GS Lê Hồng Hạnh cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) đều chưa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp và sở hữu tài sản.

"Vì sao lại tước bỏ hợp đồng, chấm dứt hợp đồng nhà ở chỉ vì một lý do là thời hạn dự án kết thúc? Nhà ở tôi mua trong dự án, dự án kết thúc là một chuyện còn quyền tài sản, sở hữu tài sản của tôi là một chuyện khác, không thể chấm dứt", chuyên gia đặt câu hỏi.

GS Lê Hồng Hạnh cho rằng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phụ thuộc rất nhiều vào Luật Đất đai. Có tới 50 điều trong Luật Đất đai liên quan tới kinh doanh bất động sản và 3 điều cơ bản liên quan đến Luật Nhà ở.

"Nếu không đặt trong mối liên hệ này thì sẽ có mâu thuẫn, xung đột giữa 3 luật này trong tương lai", GS Hạnh nhận định và nêu hiện nay sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai và hai luật nói trên là rất nhiều.

Chuyên gia khuyến nghị những khái niệm đã có trong những luật khác, nhất là Bộ luật Dân sự về nhà ở, bất động sản thì không nên lặp lại để tránh tình trạng mỗi luật quy định một kiểu.

Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Đỗ Văn Chiến đề nghị cần nghiên cứu chế tài hoặc thiết kế chế tài ở luật để bảo vệ người dân trong trường hợp nhà đầu tư sai phạm. Ảnh: MTTQ.

Phát biểu tại Hội nghị, Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam Đỗ Văn Chiến ghi nhận những ý kiến đóng góp tâm huyết của các chuyên gia, nhà khoa học. Qua hội nghị phản biện, ban soạn thảo sẽ lắng nghe tiếp thu được nhiều ý kiến xác đáng, góp phần truyền tải thông tin tạo sự đồng thuận trong xã hội.

"Nhà chung cư là tài sản cả đời của người dân. Phải quy định cụ thể bảo vệ người mua, người tiêu dùng, để bớt đi những khiếu nại, khiếu kiện đông người về gian dối trong kinh doanh", Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam gợi mở.

Ông đề nghị cần nghiên cứu chế tài hoặc thiết kế chế tài ở luật để bảo vệ người dân để tránh những trường hợp chủ đầu tư sai phạm khiến người dân không mua được nhà, đất không lấy được, tiền không được trả lại.

Tiếp thu ý kiến phát biểu tại hội nghị, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định ban soạn thảo cả hai dự án luật sẽ tiến hành rà soát tổng thể để chỉnh lý, bổ sung sao cho đáp ứng các yêu cầu đặt ra và sẽ hoàn thiện theo hướng thể chế hóa các chủ trương của Đảng, Trung ương, Bộ Chính trị.