Nhà tập thể tầng 1 Hà Nội từng 'hét giá' nhờ kinh doanh, nay có nguy cơ giảm giá?

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 339 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản. Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8.

Đáng chú ý, quy định mới nâng mức xử phạt đối với hành vi sử dụng nhà ở không đúng mục đích. Trường hợp sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có thể bị phạt từ 100-130 triệu đồng, mức phạt tăng hơn 3 lần so với trước.

Quy định này đặc biệt đáng chú ý với thị trường nhà tập thể cũ tại Hà Nội. Bởi trong nhiều khu tập thể lâu năm, tầng 1 từ lâu không đơn thuần được sử dụng làm nơi ở mà còn trở thành mặt bằng kinh doanh.

Các căn hộ tại đây thường được tận dụng để mở cửa hàng, quán ăn, cà phê, văn phòng, cơ sở dịch vụ hoặc cho thuê lại.

Trong thực tế giao dịch, khả năng kinh doanh cũng trở thành một yếu tố được tính vào giá bán. Đây là lý do cùng một khu tập thể, những căn tầng 1 thường được người bán định giá cao hơn các căn ở tầng trên.

Người mua không chỉ tính diện tích để ở mà còn tính đến khả năng khai thác thương mại và tạo dòng tiền trong tương lai. Chính vì vậy, nếu quy định về việc sử dụng căn hộ chung cư đúng mục đích được thực thi nghiêm, tác động đối với tầng 1 có thể lớn hơn so với các căn hộ thông thường.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) đánh giá khi Nghị định 339 có hiệu lực, phân khúc nhà tập thể, đặc biệt là tầng 1 khó tránh giảm giá.

“Nếu quy định “mua chung cư chỉ để ở” thực sự đi vào cuộc sống, giá trị của tầng 1 có thể vẫn cao hơn tầng trên, nhưng sẽ không còn cao chỉ vì có thể kinh doanh”, ông Toản nói.

Tuy nhiên, ông Toản băn khoăn "liệu có xử lý được triệt để vấn đề không", chế tài có đủ mạnh, có thực hiện quyết liệt. Theo ông Toản, người dân đã quen với việc cho thuê tầng 1 để kinh doanh, đây là sinh kế của họ. Khi sinh kế bị ảnh hưởng, họ có thể sẽ phản ứng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản, cho rằng tác động của quy định mới sẽ rõ nhất đối với nhóm khách hàng mua nhà với mục đích đầu tư, thay vì mua để ở.

Theo ông Tuấn, tầng 1 tại các khu tập thể cũ từ lâu đã được xem như một loại tài sản “hai trong một”: Vừa có thể sử dụng làm nhà ở, vừa có thể khai thác mặt bằng. Chính khả năng tạo thêm thu nhập khiến nhiều người chấp nhận trả mức giá cao hơn đáng kể so với các căn ở tầng trên.

Khi hoạt động kinh doanh đứng trước nguy cơ bị hạn chế, bài toán đầu tư của nhóm khách hàng này sẽ thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm đến giá mua và vị trí, họ phải tính thêm rủi ro về dòng tiền, khả năng cho thuê và thời gian thu hồi vốn. Nếu nguồn thu từ mặt bằng không còn chắc chắn, mức giá cao của tầng 1 sẽ trở nên kém hấp dẫn hơn.

“Nhà đầu tư sẽ không thể tính giá trị căn tầng 1 chỉ dựa trên giả định rằng có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng như trước”, ông Tuấn phân tích.

Theo chuyên gia, điều này có thể khiến thị trường xuất hiện sự phân hóa. Những căn tầng 1 có vị trí đẹp nhưng giá bán đang được đẩy lên quá cao nhờ yếu tố kinh doanh sẽ chịu sức ép điều chỉnh. Ngược lại, những căn có giá trị ở thực tốt, phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình và không phụ thuộc nhiều vào nguồn thu thương mại vẫn có thể giữ được mức giá tương đối ổn định.

Ông Tuấn cho rằng đây cũng là lúc người mua cần thận trọng với những lời quảng cáo nhấn mạnh vào “mặt bằng kinh doanh” khi tìm mua nhà tập thể tầng 1. Khả năng khai thác thương mại nếu không được bảo đảm về mặt pháp lý thì không nên được xem là giá trị chắc chắn để cộng vào giá bất động sản.

Vì vậy, thay vì chỉ hỏi căn tầng 1 có thể kinh doanh được bao nhiêu tiền mỗi tháng, người mua cần xác định giá trị của tài sản trong trường hợp chỉ được sử dụng để ở. Đây mới là cơ sở quan trọng để đánh giá mức giá có thực sự hợp lý hay không.