Giá nhà Hồng Kông đang phục hồi, vì sao nhiều chủ vẫn chịu bán lỗ?

Thị trường bất động sản Hồng Kông đã tránh được cú sốc tức thời từ đợt tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) hồi tháng 9. Các môi giới thậm chí dự báo giá nhà có thể kết thúc năm với mức tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, diễn biến tích cực này chưa lan rộng sang thị trường thứ cấp, nơi nhiều chủ nhà vẫn chấp nhận bán với giá thấp hơn đáng kể so với giá mua.

Các giao dịch thua lỗ xuất hiện tại cả Đảo Hồng Kông, Cửu Long và Tân Giới, từ phân khúc nhà ở bình dân đến cao cấp. Mức lỗ dao động từ hơn 10% đến khoảng 30%.

Tại Sai Kung, khu vực từ lâu được xem là nơi tập trung nhiều bất động sản cao cấp, tình trạng bán lỗ đã kéo dài nhiều năm và hiện lan sang các dự án có mật độ xây dựng thấp như Mount Pavilia, The Mediterranean, Hebe Villa và Casa Bella.

Ông Frankie Liu, Giám đốc kinh doanh tại Century 21 Goodwin Property, cho biết nhiều chủ nhà buộc phải chấp nhận bán lỗ do di cư hoặc muốn chuyển sang những căn nhà nhỏ hơn. Trong những trường hợp này, họ không còn nhiều lựa chọn ngoài việc giảm giá để hoàn tất giao dịch.

Một ví dụ là căn hộ rộng 695 feet vuông (64,5 m2) tại The Mediterranean được bán với giá 8,38 triệu đô la Hồng Kông vào tuần trước. Chủ nhà từng mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư với giá 12,36 triệu đô la Hồng Kông vào tháng 4/2019, tương đương khoản lỗ 3,98 triệu đô la Hồng Kông, hay khoảng 32%.

Cuối tháng 9, một căn nhà biệt lập tại Hebe Villa rộng 1.870 feet vuông, kèm khu vườn 1.510 feet vuông, được bán với giá 21 triệu đô la Hồng Kông sau khi giảm 4 triệu đô la Hồng Kông. Chủ sở hữu chịu khoản lỗ khoảng 4,88 triệu đô la Hồng Kông, tương đương 19%, so với giá mua năm 2009.

Sai Kung từng là khu vực được nhiều người nước ngoài sinh sống tại Hồng Kông ưa chuộng. Theo ông Liu, căng thẳng Mỹ-Trung và bất ổn chính trị những năm gần đây khiến nhiều người nước ngoài rời thành phố, kéo theo hoạt động bán nhà. Tuy nhiên, nhu cầu của nhóm này đang dần phục hồi. Tỷ lệ người mua nước ngoài tại Sai Kung đã tăng từ khoảng 10% trong giai đoạn 2020-2021 lên hơn 20% hiện nay, dù vẫn chưa trở lại mức trước năm 2019.

Dữ liệu từ Cục Định giá và Thuế Bất động sản Hồng Kông cho thấy, chỉ số giá nhà ở tư nhân tăng nhẹ 0,2 điểm trong tháng 8, lên 320,5 điểm, sau khi giảm trong tháng 7.

Tuy vậy, bức tranh tại phân khúc nhà ở đại trà vẫn khá trái chiều. Tại Tuen Mun, ít nhất 13 giao dịch bán lại nhà bị lỗ trong tháng 9. Một căn hộ tại Beneville được bán với giá 4,6 triệu đô la Hồng Kông, khiến chủ sở hữu lỗ 980.000 đô la Hồng Kông, tương đương 17,6%, sau ba năm nắm giữ. Trong khi đó, một căn hộ tại Le Pont được bán với giá 8,58 triệu đô la Hồng Kông, thấp hơn 3,37 triệu đô la Hồng Kông so với giá mua tám năm trước.

Ông Kit Lam, Giám đốc cấp cao tại Ricacorp Properties, cho rằng tâm lý thiếu chắc chắn về triển vọng thị trường là một trong những nguyên nhân khiến một số chủ nhà chấp nhận bán lỗ. Tuy nhiên, phần lớn chủ nhà tại Tuen Mun chỉ sở hữu một bất động sản để ở nên không muốn bán dưới giá vốn.

Tâm lý này khiến thị trường thứ cấp rơi vào tình trạng giằng co. Số giao dịch tại Tuen Mun giảm từ hơn 100 giao dịch mỗi tháng trong tháng 5 và tháng 6 xuống khoảng 70 giao dịch trong tháng 9. Những chủ nhà thực sự sẵn sàng bán lỗ chỉ chiếm khoảng 15% tổng số bất động sản đang được rao bán.

Tình trạng bán lỗ cũng xuất hiện ở phân khúc nhà ở được trợ giá. Một căn hộ tại King Shan Court được bán với giá 3,1 triệu đô la Hồng Kông, khiến chủ sở hữu lỗ 230.000 đô la Hồng Kông sau hai năm nắm giữ.

Ông Louis Chan, Phó chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành mảng nhà ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Centaline Property, nhận định những căn nhà được mua vào thời điểm thị trường đạt đỉnh trong nửa đầu năm 2021 gần như chắc chắn chịu lỗ nếu bán ở thời điểm hiện tại, do giá nhà vẫn thấp hơn gần 20% so với mức đỉnh.

Dù vậy, ông Chan cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn củng cố và dự báo giá nhà có thể tăng thêm 3-5% trong những tháng cuối năm, qua đó giúp số giao dịch bán lỗ giảm dần.

Ông Lam nhận định chưa có nhiều bằng chứng cho thấy mức lỗ đang gia tăng trên toàn thị trường, bởi tương đối ít chủ nhà vội vàng rút khỏi thị trường bất chấp những áp lực tài chính và cá nhân.